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Giurisprudenza


Ha diritto al risarcimento la condomina che scivola sui calcinacci anche se non ha testimoni

Corte di Cassazione, sentenza n. 9140 del 16.04.2013
La Corte di Cassazione con la sentenza in esame ha precisato che in presenza di materiale caduto dal soffitto e dalle pareti della scala condominiale, la domanda risarcitoria di un condomino caduto e infortunatosi non può essere rifiutata per assenza di testimoni, ritenendo non provato il nesso causale.


Per l'installazione di cancelli nel condominio non è necessaria la maggioranza qualificata

Corte di Cassazione, sentenza n. 4340 del 21.02.2013

La Corte di Cassazione con la sentenza in esame ha precisato che per l'installazione di cancelli nel condominio non è necessaria la maggioranza qualificata. Per la Suprema corte infatti: "In tema di condominio di edifici, la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta la chiusura di un'area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale e veicolare anche in funzione di impedire l'indiscriminato accesso di terzi estranei a tale area, rientra legittimamente nei poteri dell'assemblea dei condomini, attinendo all'uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull'essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione". "Pertanto - prosegue la Corte - non è richiesta per la legittimità di una delibera assembleare avente detto oggetto, l'adozione con la maggioranza qualificata dei due terzi del valore dell'edificio, non concernendo tale delibera una innovazione secondo il significato attribuito a tale espressione dal codice civile, ma riguardando solo la regolamentazione dell'uso ordinario della cosa comune consistente nel consentire a terzi estranei al condominio l'indiscriminato accesso alle aree condominiali delimitate dai cancelli".


Il condominio che compie una sopraelevazione non può sostituire al tetto un terrazzo da destinare a uso esclusivo perché sottrae un bene comune all'uso stabilito.

Corte di Cassazione, sentenza n. 2500 del 04.02.2013
La Corte di Cassazione con la sentenza in esame ha precisato che il condominio che compie una sopraelevazione non può sostituire al tetto un terrazzo da destinare a uso esclusivo perché sottrae un bene comune all'uso stabilito. Per la Corte la sopraelevazione è ravvisabile solo in presenza di un intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato, del tetto o del lastrico solare, in modo da interessare la colonna d'aria sovrastante lo stabile. Nell'ipotesi di sopraelevazione, quindi, si sostituisce il diritto dei condomini sulla superficie terminale del fabbricato su un identico bene posto a una quota superiore. Ne consegue, ha concluso il collegio, che non si può considerare sopraelevazione legittima la realizzazione di un terrazzo a uso esclusivo al posto del tetto comune.


Se rallenta la manovra è vietato il parcheggio nel vialetto condominiale

Corte di Cassazione , sentenza n. 14633 del 24.08.2012
La Corte di Cassazione con la sentenza in esame ha precisato che anche se il vialetto condominiale di accesso ai garage permetterebbe oltre al transito anche la sosta dei veicoli, è sufficiente che la sosta delle autovetture renda meno agevole la manovra degli altri condomini per decretarne il divieto. La Suprema corte ha così condiviso il giudizio di Appello secondo cui il parcheggio abituale sullo stradello "priva gli altri condomini della possibilità di utilizzare pienamente tale spazio comune, rendendo meno agevoli le manovre di entrata e di uscita dai garage", come accertato dal giudice di primo grado durante un sopralluogo da cui era emerso che per passare era "indispensabile mettere le macchine a filo per evitare problemi nell'affiancamento delle autovetture". Dunque, "una simile utilizzazione viene e limitare l'uso del bene comune secondo la sua destinazione naturale ed a compromettere il pari diritto di godimento degli altri condomini".


Non può essere emesso decreto ingiuntivo nei confronti del venditore dell'appartamento per le quote condominiali non pagate

Corte di Cassazione, sentenza n. 12841 del 23.07.2012
La Corte di Cassazione, con la sentenza in esame ha precisato che non può essere emesso decreto ingiuntivo nei confronti del venditore dell'appartamento per le quote condominiali non pagate. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione respingendo il ricorso del nuovo acquirente contro un decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti per gli arretrati non pagati dal precedente proprietario. Secondo i giudici, infatti, "una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di una unità immobiliare, non può essere chiesto ed emesso nei confronti dell'alienante, in capo al quale è cessata la qualità di condomino, decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che l'obbligo di pagamento di questi ultimi sorge dal rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla proprietà dell'immobile, con la conseguente legittimità dell'emissione del provvedimento monitorio nei confronti del subentrato acquirente diventato effettivo condomino (salvo il suo diritto di rivalsa nei confronti del dante causa)".


L'assemblea condominiale può imporre turni nell'utilizzo dei posti auto disponibili e vietare, proprio per la logica dell'avvicendamento, di poter occupare, al di fuori del proprio turno, spazi lasciati temporaneamente vuoti da altri

Corte di Cassazione, sentenza n. 12485 del 19.07.2012
La Corte di Cassazione con la sentenza in esame ha precisato che l'assemblea condominiale può imporre turni nell'utilizzo dei posti auto disponibili e vietare, proprio per la logica dell'avvicendamento, di poter occupare, al di fuori del proprio turno, spazi lasciati temporaneamente vuoti da altri. La Corte ha rigettato il ricorso presentato da un uomo contro la sentenza della Corte d'appello di Roma che aveva confermato la legittimità di una delibera del suo condominio: in essa, dato il numero insufficiente di posti auto rispetto ai residenti (11 posti e 12 condomini) si stabiliva la regola della turnazione, che non poteva essere infranta neanche se il condomino avente diritto in quel momento non usufruiva dello spazio per la macchina.


Rumori molesti, condomino non punibile se non arrivano all'esterno

Corte di Cassazione, sentenza n. 25225 del 26.06.2012
La Corte di Cassazione con la sentenza in esame ha precisato che solo se i rumori molesti arrivano a disturbare la quiete pubblica di «un numero indeterminato di persone» al di fuori del palazzo, allora si può ricorrere al giudice penale per imporre un po' di tranquillità. Fare rumore in condominio, insomma, non è reato. Al massimo si può agire in sede civile per ottenere una sanzione nei confronti dei condomini molesti. A spiegarlo è la Corte di cassazione che ha annullato una condanna del Tribunale di Belluno a tre persone, una famiglia della stessa città, denunciate dall'amministratore di condominio e da cinque condomini per aver provocato rumori eccessivi «sbattendo con violenza le porte dell'appartamento e d'ingresso condominiale, urlando immotivatamente sulle scale del condominio, nonché sbattendo tavoli e sedie sul pavimento dell'appartamento da essi occupato». Ma tutto questo non è reato, dice la Cassazione. In questo caso, invece, «non risulta la sussistenza di tale essenziale elemento - scrivono i giudici - essendo emerso dagli atti di causa che gli unici soggetti danneggiati dai rumori molesti causati dagli odierni ricorrenti sono stati i cinque condomini occupanti la palazzina e che detti rumori sono rimasti circoscritti all'interno di detto stabile senza essersi mai propagati all'esterno. Va pertanto ritenuto che i fatti denunciati siano privi di rilevanza penale e tali da poter trovare tutela solo in sede civile con conseguente annullamento senza rinvio della sentenza impugnata».


L'amministratore di condominio è tenuto ad aprire un conto separato

Corte dei Cassazione, sentenza n. 7162 del 10.05.2012
La Corte di Cassazione con la sentenza in esame ha precisato che la banca può rivalersi direttamente sul condominio in caso di uno scoperto nel conto acceso dall'amministratore. L'amministratore per aprire il conto non ha bisogno di specifiche autorizzazioni dell' assemblea che servirebbero nel caso dell'apertura di una linea di credito. La Corte chiarisce poi che "se non si può affermare che addirittura la mancata apertura di un conto corrente separato rispetto al patrimonio personale dell'amministratore costituirebbe irregolarità tale da comportarne la revoca del mandato, si può sostenere che, pur in assenza di specifiche norme che ne facciano obbligo, l'amministratore è tenuto a far affluire i versamenti di quote condominiali su apposito e separato conto corrente intestato al condominio". E ciò "per evitare confusioni e sovrapposizioni tra il patrimonio del condominio e il suo personale". Oltre ad una "esigenza di trasparenza e di informazione" di tutti i condomini che intendano "verificare la destinazione dei propri esborsi" e "la gestione condominiale"


Sì all'ascensore anche se riduce il pianerottolo del condomino

Corte di Cassazione, sentenza n. 15308 del 12.07.2011
La Corte di Cassazione con la sentenza in esame ha precisato che il condomino non può lamentare una lesione del diritto a godere del pianerottolo perché ristretto a seguito dell'installazione di un ascensore. A prevalere, infatti, è il più generale interesse dei condomini. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione in oggetto con la quale ha ribaltato le conclusioni della Corte di Appello di Napoli che invece aveva riconosciuto le ragioni della proprietaria ricorrente, a sua volta rovesciando la decisioni in primo grado. Per i giudici infatti "nell'identificazione del limite all'immutazione della cosa comune, disciplinato dall'articolo 1120, II comma, codice civile, il concetto di inservibilità della stessa non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione - coessenziale al concetto di innovazione - ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della res communis secondo la sua fruibilità; si può tener conto di specificità - che possono costituire ulteriore limite alla tollerabilità della compressione del diritto del singolo condominio - solo se queste costituiscano una inevitabile e costante caratteristica di utilizzo".


No alla telecamera di un solo condomino che guarda anche le parti comuni

Corte di Cassazione sentenza n. 1273 del 21.6.2011
La Corte di Cassazione con la sentenza in esame ha precisato che per la videosorveglianza privata, è necessaria la delibera all'unanimità. Scatta la rimozione per la telecamera anti-ladri che il singolo condomino installa di sua iniziativa ma che inevitabilmente riprende anche parti comuni dell'edificio. È quanto emerge dall'ordinanza emessa dalla sezione civile del tribunale di Varese. In Italia esiste un vero e proprio vuoto normativo sulla disciplina delle riprese filmate per la protezione degli immobili e dei residenti. Nel silenzio della legge, ma di fronte a inequivocabili principi costituzionali e sopranazionali, il giudice ordina la rimozione dell'impianto che per tutelate il proprietario lede la privacy altrui: la telecamera, fra l'altro, ha un angolo visuale che investe sia pure parzialmente anche luoghi di privato domicilio. E dunque va oscurata. Ma c'è di più, non basta una semplice delibera dell'assemblea ad autorizzare l'installazione di un impianto di ripresa: il via libera all'occhio elettronico può scattare soltanto con una decisione all'unanimità dei condomini, perché il consenso di tutti è idoneo a fondare gli effetti tipici di un negozio dispositivo dei diritti coinvolti.


Climatizzatore rumoroso: Anche l'immissione sonora "tollerabile" può risultare illecita

Corte di Cassazione, sentenza n. 939 del 18.01.2011
La Corte di Cassazione con la sentenza in esame ha precisato che non conta soltanto il limite di legge ai fini della tollerabilità di un'immissione sonora. Risulta invece necessario considerare anche lo stato dei luoghi in cui il rumore viene prodotto: l'articolo 844 Cc, infatti, impone di contemperare l'esercizio delle attività produttive con la tutela del diritto di proprietà. Accolto, contro le conclusioni del pm, il ricorso dell'avvocato disturbato dal grande ventilatore posto dal negozio attiguo al confine con l'immobile di proprietà del professionista, utilizzato come studio professionale e abitazione. Dopo la doppia sconfitta in sede di merito, l'avvocato segna un importante punto a suo favore. Non ha infatti un carattere assoluto il limite civilistico alla tollerabilità delle immissioni sonore, costituito dalle soglie indicate da leggi e dai regolamenti (lo scostamento dagli standard, nella specie, risultava soltanto in una piccola parte dell'immobile di proprietà del professionista). La Corte d'appello, invece, non ha effettuato una verifica necessaria: non è stato controllato se i rumori dell'impianto di climatizzazione del vicino nuocessero o meno alle attività quotidiane, professionali e private, dell'avvocato. Sarà allora il giudice del rinvio a chiudere la controversia, tenendo conto di due elementi: è vero, il negozio e lo studio professionale sono entrambi luoghi ove si svolge un'attività produttiva, ma equipararli è sbagliato perché nel secondo si svolge un'opera di ricerca e di studio che impone particolare tranquillità; nel contemperare le esigenze fra attività produttiva e diritto alla salute, poi, è necessario dare priorità al secondo, la cui tutela deve essere ritenuta intrinseca all'esercizio della prima.


Nei rapporti di vicinato le immissioni rumorose possono essere illecite anche quando non è superato il limite di accettabilità stabilito dalla legge

Corte di Cassazione, sentenza n. 939 del 17.01.2011
La Corte di Cassazione con la sentenza in esame ha precisato che nei rapporti di vicinato le immissioni rumorose possono essere illecite anche quando non è superato il limite di accettabilità stabilito dalla legge. Lo ha chiarito la seconda sezione civile della Cassazione con la sentenza 939/2011 secondo la quale in materia di immissioni, mentre è senz'altro illecito il superamento dei limiti stabiliti dalle leggi e dai regolamenti che, disciplinando le attività produttive, fissano nell'interesse della collettività le modalità di rilevamento dei rumori e i limiti massimi di tollerabilità, l'eventuale rispetto degli stessi non può far considerare senz'altro lecite le immissioni, dovendo il giudizio sulla loro tollerabilità formularsi alla stregua dei principi previsti dall'articolo 844 del codice civile.


Il condominio non può chiedere le spese a chi ha appena venduto casa

Corte di Cassazione, sentenza n. 23686 del 09.11.2009
La Suprema Corte con la sentenza in esame ha precisato che il condominio non può chiedere le spese deliberate dopo il rogito notarile a chi ha appena venduto, neppure se non è stato informato della compravendita e se non conosce il nome dei nuovi acquirenti. Con tale principio la Corte ha accolto il ricorso di un condomino che si opponeva contro un decreto ingiuntivo con il quale era stato obbligato a pagare una spesa del condominio deliberata dopo il rogito notarile ma prima della trascrizione in conservatoria della vendita della casa. Infatti, è in tema di condominio una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell'immobile di proprietà esclusiva, l'alienante perde la qualità di condomino e, poiché l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali ex art. 1104 c.c. è collegato al rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla proprietà dell'immobile, alla perdita di quella qualità consegue che non possa essere chiesto né emesso nei suoi confronti il decreto ingiuntivo.


Le norme di regolamento del condominio non possono essere interpretate in modo estensivo dal Giudice

Corte di Cassazione, sentenza n. 16832 del 20.07.2009
La Suprema Corte con la sentenza in esame ha precisato che le norme contenute in un regolamento di condominio hanno natura contrattuale e se contengono restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva di una o più condomini è necessario che siano formulate "in modo espresso o comunque non equivoco in modo da non lasciare alcun margine d'incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni". La Corte chiarisce inoltre che divieti e limiti alla proprietà esclusiva "devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze e non possono quindi dar luogo ad un'interpretazione estensiva delle relative norme". Il giudice di merito, in sostanza, non può fondare il proprio convincimento interpretando in modo estensivo una norma contenuta nel regolamento di condominio arrivando così comprimere in modo arbitrario le facoltà di utilizzo di unità immobiliari da parte dei proprietari. Il caso esaminato dalla Corte riguarda una decisione dei giudici di merito che avevano accolto la domanda di un condominio diretta a vietare l'utilizzo di un locale da parte del proprietario come ristorante. Per motivare il proprio convincimento i giudici di merito avevano interpretato il termine "locanda" (utilizzato nel regolamento per indicare attività vietate) e lo avevano equiparato al termine "trattoria".


Il condominio risponde dei furti in appartamento favoriti dalle impalcature

Corte di Cassazione, sentenza n. 6435 del 18.03.2009
La Corte di Cassazione, con la sentenza in esame, ha precisato che: chi subisce un furto nel proprio appartamento favorito da ponteggi poco sicuri o privi di una illuminazione adeguata può chiamare a risponderne oltre all'impresa appaltatrice anche il condominio che è venuto a vigilare. Con tale principio, la Suprema Corte, ha accolto il ricorso di due fratelli contro la decisione della Corte di Appello di Napoli che aveva escluso ogni omissione colposa da parte del condominio sulla base del fatto che non aveva realizzato o concorso a realizzare l'impalcatura e neppure era tenuto ad alcun obbligo di sorveglianza compito che invece spettava esclusivamente all'impresa esecutrice. La Cassazione considerato che era stata accertata l'esistenza del ponteggio metallico alla data del furto e che questo era avvenuto utilizzando le impalcature sprovviste di protezione, ha precisato che la responsabilità del condominio deve essere ricollegata all'accertato mantenimento della struttura in assenza di cautele a tutela dei singoli condomini. Il condominio, dunque, non stato sufficientemente attento alle modalità con le quali l'impresa appaltatrice ha eseguito i lavori, non si è attivato successivamente di fronte al fatto che l'impalcatura era stata montata senza luci esterne e senza alcuna struttura di sicurezza per l'inviolabilità degli appartamenti così ponendo meno alle regole di custodia, previste dall'articolo 2051 del codice civile, che gravano sempre sul committente rendendolo corresponsabile con l'appaltatore. A ciò va aggiunto il fatto che il condominio non aveva comunicato il nome della ditta rendendone praticamente impossibile la chiamata in causa


Il cortile di un edificio può essere utilizzato come parcheggio delle automobili dei condomini.

Corte di Cassazione, sentenza n. 1547 del 21.01.2009
La Suprema Corte ha statuito che un'area contigua all'edificio condominiale destinata ad uso di passo e cortile, può essere utilizzata a parcheggio temporaneo delle autovetture dei condomini. In particolare, la Cassazione, ha stabilito che il limite al godimento della cosa comune s'identifica con riferimento alla destinazione attuale della cosa, desunto dall'uso fattone in concreto dai compartecipi. Secondo quindi la Corte la legittimità nel parcheggio delle macchine in un cortile comune, deve essere valutata, caso per caso, in relazione al duplice limite, posto dall'articolo 1102 del Codice civile: quello di non alterare la destinazione del bene comune e di non impedire ad alcuno dei partecipanti di farne uso secondo il suo diritto.